[08/10/2008] Com o aquecimento da economia, os administradores de obra estão se deparando com situações inusitadas. Até recentemente, a prioridade do planejamento era a postergação máxima do desembolso, uma vez que não havia financiamento para a produção e os juros eram estratosféricos.
Outro ponto importante dizia respeito ao prazo de obra. A inexistência de financiamento tornava a velocidade da obra diretamente proporcional à capacidade de pagamento do cliente, dilatando os prazos. Os critérios eram muito mais financeiros do que técnicos e isso determinava o começo de todas as atividades na sua “última data de início” (“ALAP – As Late As Possible”). A melhor estratégia era consumir todas as folgas e manter praticamente todas as atividades no caminho crítico, até porque o mercado não estava aquecido e havia muito insumo disponível. A possibilidade de uma atividade não acontecer por indisponibilidade de recursos era muito pequena e, mesmo que isso acontecesse, algum atraso era razoavelmente bem tolerado por todos.
Entretanto a economia mudou e, embora o critério ainda continue financeiro, as prioridades são completamente diferentes. Hoje temos abundância
de financiamento e a velocidade das obras não depende mais da capacidade de pagamento mensal do cliente. O parâmetro que norteia um bom planejamento é a taxa interna de retorno (TIR), que deve ser maximizada. Para que isso aconteça, salvo pouquíssimos casos, a velocidade da obra deve ser máxima, para que os prazos de construção sejam mínimos. O tempo do ciclo do negócio passou a ser a variável mais importante na otimização da TIR e isso também levou a uma baixa tolerância com atrasos.
Infelizmente essa mudança de critérios veio acompanhada de uma preocupante escassez de recursos no mercado, principalmente da mão- de-obra. O risco de que atividades não iniciem nas datas planejadas ou que sofram descontinuidade de produção por falta de recursos passou a ser muito alto e está provocando no mercado um atraso generalizado nas entregas das obras, aumentando muito o atrito entre construtoras e incorporadoras.
Embora não resolvam totalmente o problema, algumas práticas de planejamento podem ajudar a diminuir esses riscos. Conselhos simples e muitas vezes óbvios, as práticas abaixo deveriam ser consideradas nessa nova realidade:
1- Todo o planejamento deve ser feito priorizando a “primeira data de início” (“ASAP – As Soon As Possible”). Isso significa deixar todas as folgas para o final de cada atividade, acumulando, dentro do possível, o máximo de folgas para o final da obra. Fatalmente essas folgas serão utilizadas pelos inevitáveis imprevistos inerentes à atividade de construção, principalmente nos dias de hoje.
2- As providências para início de cada atividade na data “ASAP” devem ser feitas com o dobro da antecedência do passado e com muito mais cuidado para que nada seja esquecido. Qualquer bobeada de um administrador de obra poderá romper contratos com prestadores de serviços por fazê-los esperar alguns dias por “frente de serviços”, situação inconcebível no passado. A perda de um recurso desses poderá gerar um atraso em cascata, comprometendo irremediavelmente toda a obra.
3- Grande atenção deve ser dada aos projetos. Os projetistas estão sobrecarregados e atrasos na entrega parcial de projetos têm sido constantes. Para piorar, prazos de fornecimento de materiais como aço, cerâmica, louças e escoramentos estão muito maiores. Há um ano, era possível programar aço cortado e dobrado com uma semana de antecedência, mas hoje esse prazo é de 30 dias. Para cerâmica, o prazo já está chegando a 6 meses –em passado recente não chegava a 2 meses.
4- Programar uma obra para “ASAP” significa dobrar ou até triplicar os equipamentos de transporte de materiais no canteiro. Também a chegada desses materiais na obra deve ser cuidadosamente prevista e corretamente dimensionada. As recentes restrições ao trânsito de caminhões em São Paulo vão agravar ainda mais essa situação e essa será, sem dúvida, a atividade mais crítica da obra a partir de agora.
5- Programar uma obra “ASAP” significa também aumentar bastante as equipes administrativas de obra, pois além de receber materiais em 2 ou até em 3 turnos, vários serviços simultâneos deverão ser liberados e controlados. Com antecipação das cotações, concorrências e contratos, as equipes do escritório central também precisarão ser redimensionadas.
6- Todo o canteiro deverá ser planejado dentro de novos parâmetros, pois serão necessárias mais áreas de estocagem (atenção, não confie tanto em entregas parciais...), de vivência, banheiros, refeitórios etc. e a desmobilização dessa estrutura toda no final da obra será muito mais complicada.
7- Todas essas providências provavelmente vão motivar aumentos importantes de custos e dessa forma os orçamentos deverão ser analisados com uma nova ótica e dentro de novos parâmetros e referências. Esse aumento será ainda maior com a inflação setorial estando muito acima da inflação média da economia. Numa situação de inflação ascendente, os índices setoriais não exprimem a inflação na mesma velocidade em que ela acontece. Normalmente existe um grande descolamento da inflação real da obra em relação ao INCC ou ao CUB, sendo que essa diferença praticamente é anulada num período de 1 a 2 anos. O problema acontece com os serviços contratados durante esse descolamento e isso é mais crítico em obras rápidas onde o índice não tem “tempo” para corrigir o custo total da obra.
Em paralelo ao planejamento da obra, é necessário fazer um segundo planejamento tão importante quanto o primeiro, o de legalização da obra. Até 2 anos atrás, era possível uma reaprovação de projetos em menos de 6 meses. Diretrizes de CET, aprovação de projeto no Corpo de Bombeiros ou mesmo autorização de corte de árvores saíam entre 3 e 6 meses. Hoje a situação é muito mais difícil. Os órgãos públicos não se prepararam para esse aumento de demanda e os prazos de aprovação triplicaram ou até quadruplicaram. A situação está tão crítica nesse assunto que já beira o limite da previsibilidade. Dessa forma, seguem abaixo alguns conselhos que em passado recente poderiam ser flexibilizados, mas que hoje podem interferir decisivamente no prazo de um empreendimento:
1- O projeto de prefeitura deve ser feito com todo o cuidado e protocolado para aprovação final rigorosamente dentro do que vai ser construído. Deve ser finalmente formalizado somente após o término do projeto pré-executivo. A prática da reaprovação dos projetos incorporando eventuais adequações e correções feitas durante a obra pode ser desastrosa para os prazos do empreendimento e precisa ser rigorosamente evitada.
2- Atenção especial tem que ser dada numa decisão de reaprovação de projetos, pois uma reaprovação é sempre feita em cima das leis e das normas vigentes naquela data. Lembrem-se de que diversas legislações estão em permanente mudança, em destaque para as do Corpo de Bombeiros, Meio Ambiente e Trânsito. Aprovações feitas em passado recente muitas vezes não são mais possíveis e, se uma obra estiver em andamento pressupondo essa reaprovação, pode ter sua viabilidade de “Habite-se” comprometida.
3- A maior parte do processo de legalização de um empreendimento é feita durante a obra. E como para se obter um “Habite-se” são necessários diversos documentos, cuja obtenção requer outros documentos e assim por diante, uma cascata burocrática inconcebível mas inevitável ocorre. É muito importante que todo esse cipoal de atividades seja planejado e gerenciado tal numa obra. Esse planejamento tem que iniciar antes mesmo da primeira atividade de obra e exige atenção redobrada durante todo esse período.
4- Deve-se fazer o fluxo de aprovação com todo o cuidado e considerar prazos bem conservadores. Adote prazos 3 vezes maiores do que os usados no passado e mesmo assim deixe folgas, pois a possibilidade de atrasos é enorme.
Os tempos estão melhores para administradores competentes, mas estão também muito perigosos. A vantagem: é melhor enfrentar grandes desafios numa economia ascendente, onde somos bem valorizados e remunerados, do que ter outros tipos de problema numa economia estagnada e modorrenta. Afinal, sabemos que construção civil sempre foi e sempre será para gente capaz. Ou alguém pensou que agora isso seria diferente?
LUIZ HENRIQUE CEOTTO *
* Engenheiro e professor Poli-USP, é membro da Câmara Ambiental da Indústria da Construção Civil e conselheiro do Conselho Brasileiro de Construção Sustentável.
Fonte: Revista Notícias da Construção
Postado em 08/10/2008
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