[08/10/2008] A instabilidade caracteriza o mercado de ações. Para investir nele é preciso sangue-frio. Sem isso, a qualquer oscilação (o que tem sido recorrente, em especial após a crise do subprime norte-americano) o investidor corre o risco de prejuízos. Aliás, isso também pode ocorrer em momentos de euforia: vai-se no estouro da manada e depois se descobre que, houvesse um pouco mais de cuidado e observação, seria possível fazer um negócio melhor.
Quando, em 2006, empresas do setor imobiliário tiveram sua estréia no mercado de ações - os IPOs no Novo Mercado da Bovespa -, a sensação era extremamente positiva. Graças à estabilidade monetária e às medidas governamentais que resultaram num novo marco regulatório (que ampliou as garantias a compradores e agentes financiadores), o mercado de imóveis renasceu. O crédito imobiliário voltou a ser oferecido e a demanda reprimida começou a ser atendida. Para se ter uma idéia da proporção desse "renascimento", na década de 90 e no início da atual, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) - que reúne bancos que concedem empréstimos com recursos da poupança - financiava 50 mil unidades/ano. Em 2006 o total foi de 114 mil unidades; em 2007, 192 mil (um crescimento de 72%); e para este ano a previsão é de pelo menos 280 mil imóveis.
Ao lado desse incremento, cresce o número de famílias aptas a adquirir a casa própria. Temos a nova classe média brasileira ansiosa por comprar e, agora, com linhas de crédito mais acessíveis. E uma população de menor renda também se capacitando, graças à atuação das empresas, cada vez mais focadas nos empreendimentos chamados econômicos, e ao aumento dos recursos do FGTS para esse fim, embora a burocracia se constitua em dificuldade adicional, retardando os trâmites da Caixa Econômica Federal.
Tudo converge para se acreditar que investir em ações imobiliárias é risco aceitável. É verdade na maioria das situações. Será certo em 100% dos casos?
O que queremos dizer com essas frases, talvez conflitantes? Que estamos em meio a um processo que levará à consolidação do setor imobiliário em bolsa de valores. Na verdade, o aprendizado está sendo célere.
De um lado, empresas imobiliárias - em boa parte familiares - estão aprendendo com as boas práticas da governança corporativa. Faz parte desse aprendizado o cenário de reposicionamento de várias empresas. A alta especialização e a solidez exigidas pelas companhias de capital aberto vêm mudando a cara do mercado, que tende a uma atuação nacional. Isso explica as fusões e aquisições a que temos assistido - algo que consideraríamos natural se estivéssemos no exterior, onde a prática já cuidou de moldar a tradição.
Por outro lado, também o mercado de capitais está aprendendo como funciona a indústria imobiliária, um setor de longo prazo, em que ansiedade e precipitação não têm lugar. Os analistas estão-se familiarizando com as particularidades.
Enquanto um mercado aprende com o outro, como fica o investidor? Com serenidade não haverá perdas. Para começar, suas ações estão, de certa forma, lastreadas em ativos reais. São terrenos, imóveis. O novo arcabouço institucional da indústria imobiliária, com a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, emprestou adicional segurança ao setor. Graças ao novo marco regulatório, em vigor desde 2005, há salvaguardas muito modernas. E no que se refere a imóveis prontos, o lastro é sólido e a liquidez, cada vez mais consolidada, por conta da titularização por meio de fundos de investimentos e participações, recebíveis imobiliários, etc.
Imóvel não é papel ao vento. É bem de raiz e sua análise não se pode basear nas aflições geradas pela volatilidade do mercado de capitais. Como ilustração, o balanço - que analisa a atratividade de uma empresa - não reflete fielmente a carteira de recebíveis dos empreendimentos de longo prazo. Isto mostra que a "preocupação excessiva" que se instalou no mercado em relação às empresas imobiliárias poderia ter sido evitada com um olhar mais especializado sobre a condição de uma ou outra incorporadora. A generalização que se criou não beneficia ninguém.
É importante também considerar que a rentabilidade dos IPOs imobiliários no País está sendo injustamente contaminada pela instabilidade do ambiente internacional. Cerca de 70% dos investidores nos papéis de incorporadoras e construtoras nacionais são do exterior. São grandes grupos que acreditam no potencial do mercado de imóveis brasileiro, em seus bons projetos e realizações.
Naturalmente, em turbulências como a atual, esses investidores fazem de tudo para reduzir as violentas perdas geradas no mundo pelo subprime norte-americano. Buscam, então, zerar posições internacionais líquidas - tais como nossas ações -, para minimizar prejuízos em seus respectivos países. Mas isso nada tem que ver com o desempenho das empresas brasileiras, que é forte e promissor.
A parceria mercado de capitais-mercado imobiliário, no Brasil, está apenas começando. Os novos parceiros ainda não conhecem plenamente as características um do outro, suas especificidades. Aos poucos, a convivência vai nivelando a relação e as dúvidas são dissipadas.
O que dizer ao investidor? Que invista, com a mesma cautela e a serenidade que devem caracterizar quem opta pelo mercado acionário, porém sabendo que está colocando seu capital num setor de mais longo prazo de maturação (no mínimo, 24 meses). Não é overnight.
Adicione-se que medidas para segurança ainda maior nas ações imobiliárias serão cada vez mais incrementadas, como é o caso da padronização dos balanços das incorporadoras, já em estudo pela Comissão de Valores Imobiliários.
Bem, mas e os 100% garantidos? Isso não é comum no mundo das bolsas de valores. Perfeição não existe, mas a busca por ela, sim. E isso certamente os mercados de capitais e imobiliário estão fazendo.
João Crestana e Romeu Chap Chap são, respectivamente, presidentes do Secovi-SP e do Conselho Consultivo do Sindicato da Habitação
Outra matéria:
O Globo, 29/9/2008
SETOR IMOBILIÁRIO E NOVATAS, AS PRINCIPAIS VÍTIMAS
Perdas em 30 dias chegam a 72%. Papéis ligados ao mercado interno foram mais resistentes e conseguiram se manter no azul
Ronaldo D'Ercole
SÃO PAULO. O aprofundamento da crise no mercado financeiro internacional nas últimas duas semanas deixou marcas mais profundas em alguns setores na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). As empresas do ramo imobiliário, por exemplo, tiveram as perdas acentuadas, assim como as companhias menores cujas ações foram muito valorizadas em lançamentos recentes. No lado oposto, os papéis de empresas com negócios concentrados no mercado interno resistiram à turbulência das últimas semanas e até ostentam ganhos relevantes.
O crescimento do emprego, da renda e a expansão do crédito no país colocam empresas de setores como os de telefonia móvel, energia, bebidas e de serviços financeiros em posições de destaque no ranking de maiores altas dos pregões. Nesse grupo estão TIM, Light, CPFL, Unibanco, Bradesco e Ambev.
— São empresas com boa governança, boa transparência e lastros reais, como marcas fortes e participação relevante em seus mercados. Isso tem uma importância muito grande em momentos de crise — diz Paulo Esteves, analista-chefe da Gradual.
Levantamento da Gradual mostra que, das 15 maiores quedas em 30 dias (até a última sexta-feira) entre todas as ações negociadas na Bovespa, seis são de empresas do ramo imobiliário. A Tenda lidera esse grupo, com desvalorização de 72,8%, seguida da Rossi (-34,6%). Ambas estão entre as novatas no mercado e, como lançaram ações quando havia liquidez abundante no mercado, tiveram os papéis sobrevalorizados pelo interesse dos estrangeiros, segundo analistas. Os resultados de incorporações como a da própria Tenda pela Gafisa, e da Agra pela Cyrela, também desagradaram aos acionistas minoritários. Integrante do Ibovespa, a Gafisa é exceção no segmento e acumulava ganho de 9,4% até semana passada.
Com a descoberta, na semana passada, das desastrosas transações da Sadia e da Aracruz no mercado futuro de câmbio, a desconfiança de que outros grandes exportadores poderiam ter errado a mão nos negócios com derivativos colocou os papéis de alguns deles entre as maiores perdas neste mês.
Segundo analistas, há incerteza sobre mais quedas
Beneficiada pelos problemas da concorrente Gol com a Varig, a TAM também estava entre os maiores ganhos do mês (10,2%), atrás do banco Nossa Caixa (12,7%), embalado pela perspectiva de ser incorporado pelo Banco do Brasil.
Gerente de caixa de uma churrascaria no centro de São Paulo, Eduardo Ferreira investe em ações há dois anos, comprando e vendendo via home broker, sistema de compra e venda de ações pela internet. Ele começou apostando nas blue chips Vale e Petrobras, que lhe renderam ganhos de cerca de 60% no período. Sua carteira atual é mais diversificada: reúne ações do Banco do Brasil, da Cesp e da BM&F Bovespa. Mas não o livrou de perdas. Mesmo com os papéis valendo 20% menos do que quando comprou, Ferreira não pensa em sair do mercado.
— Eu planejei vender as ações com ganho de 10%, mas, pelo susto que tomei, se conseguir recuperar o valor investido está ótimo. Ou quem sabe até sair com algum ganho — diz ele. — Se entrar algum dinheiro extra agora, pretendo comprar ações na baixa.
Os analistas admitem que alguns papéis podem estar a preços de ocasião, mas relutam em apontar pechinchas neste momento. Ricardo Almeida, professor de Finanças do Ibmec São Paulo, adverte que ainda há muita incerteza e não dá para saber se os preços das ações estão baixos ou se vão cair ainda mais. E o tombo da Sadia com derivativos, diz, trouxe dúvidas adicionais sobre a transparência das empresas. Por isso, ele recomenda a compra de ações aos poucos, escolhendo bem os papéis, sempre orientado por análises de especialistas.
A aprovação do pacote de ajuda do governo dos Estados Unidos às instituições financeiras com problemas por causa da crise, segundo Almeida, pode cessar um pouco as quedas nos preços dos ativos, mas será apenas o começo de uma “grande batalha”:
— As perdas até aqui não significam que o dinheiro do investidor evaporou. Refletem principalmente as desconfianças sobre o futuro.
Fonte: SINDUSLETTER
Postado em 08/10/2008
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